中报观察 | 中骏释压

观点网8月29日晚间，中骏集团控股有限公司及中骏商管智慧服务控股有限公司披露了2023上半年的业绩情况。

公告数据显示，上半年中骏集团收益约94.82亿元，同比减少38.4%；母公司拥有人应占亏损约11.25亿元，去年同期则为应占溢利12.74亿元；母公司拥有人应占核心亏损约1.23亿元，期内毛利率为15.2%。

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而旗下商管企业中骏商管，上半年实现约6.203亿元的收益，同比上升约2.6%；母公司拥有人应占溢利约1.378亿元，同比上升约2.7%；毛利率约34.2%。

从业绩表现来看，中骏集团目前依然面临着较大的销售和债务压力，中骏商管营收增长速度也有所放缓。

中骏集团：积极应对债务

在房地产下行压力仍存的上半年，中骏集团录得收益约94.82亿元，同比减少38.4%；母公司拥有人应占亏损约11.25亿元，去年同期则为溢利12.74亿元。

亏损背后与目前市场购房者信心下滑、房地产行业进入深度调整期有关，但实际上也反映出企业的风险把控压力。

负债方面，截至2023上半年，中骏集团贷款总额379.35亿元，同比减少14.1%；现金及银行存款结余约124.47亿元，净负债比率约80.2%。

据了解，于2023年3月份及4月份，中骏集团境外市场购回及偿还于2023年4月到期的5亿美元7.25%优先票据；境内资本市场偿还于2023年8月到期的5.4亿元6.95%公司债券。

积极应对债务让负债情况有所改善，但中骏集团仍面临着较大的压力。公告中也提及了这点，表示虽然债务结构得以进一步改善，但民营房企融资环境仍难以破局，流动性仍存在压力。

物业销售上，上半年的6个月里，中骏集团连同合营公司及联营公司实现合同销售金额约200.84亿元，同比减少38.4%。共超过80个项目处于在售状态，分布在超过50个城市。

中骏集团于公告中解释称，主要是物业面积交付减少，交房面积由2022年上半年的150.97万平方米大幅减少38.2%至2023年上半年的93.3万平方米；平均销售单价由上年同期的每平方米9408元减少至2023年上半年的9228元。

城市具体表现方面，杭州、北京、天津及合肥的合同销售在一二线城市中最为突出，分别约为58.39亿元、25.94亿元、13.35亿元及10.01亿元。

由于杭州未来云城、合肥璟峰里、北京未来云城及云景台的热卖，长三角经济圈及环渤海经济圈于各区域中合同销售排行第一及第二，金额分别为约94.54亿元及46.86亿元，占整体合同销售金额的比例分别约为47.1%及23.3%。

整体来看，目前中骏集团的交付情况处于减少状态，而销售业务收入作为主要的收入来源，预计将对中骏集团未来现金流和盈利能力产生影响。

至于土储部分，此前中骏集团暂缓了拿地计划，期内并未在公开市场拿地。

截止到2023上半年，中骏集团及合营公司及联营公司共有土地储备为总规划建筑面积3164万平方米。其中，权益应占总规划建筑面积为2540万平方米，分布于60个城市，现有土地储备预期可供未来2至3年的开发。

中骏商管：行业竞争加剧

另一边厢，中骏商管2023上半年收益约6.203亿元，同比上升约2.6%；母公司拥有人应占溢利约1.378亿元，同比上升约2.7%；毛利率约34.2%。

上半年，中骏商管实现了营收和溢利的同比增长，且主要归功于在管建筑面积增加。

在管规模方面，报告期内总签约及在管建筑面积分别约为4800万平方米及2770万平方米，主要是商业物业和住宅物业。

商业物业部分，总签约（包括购物中心及写字楼）39个，建筑面积约为500万平方米。在管建筑面积约190万平方米，同比增长约20.1%；在管项目18个，同比增加2个；上半年该分部实现总收入约为1.999亿元，同比轻微减少约1.6%。

住宅物业部分，总签约住宅项目为222个，建筑面积约为4310万平方米。在管建筑面积约2590万平方米，同比增长约15.5%；在管项目159个，同比增加19个；该分部实现总收入约为4.203亿元，同比增长4.7%。

可以发现，中骏商管商业板块在管项目规模同比有所增加，但外拓速度较慢，未能拉动整体商管业务的收入增加。

收入结构上，中骏商管商管收入以基本商业物业管理服务收入为主，该项业务期内上升约4.6%至1.313亿元，占总收入比例约21.2%，其他增值服务收入上升约18.3%至约0.622亿元；此外，开业前管理服务由同期0.25亿元减少约74.4%至640万元。

毛利方面，中骏商管整体毛利率对比去年同期有所减少，由约41.6%减少至约34.2%，其于公告中表示，主要是由于较高毛利率的增值服务收入减少所致。

随着商管和物管行业竞争的加剧，中骏商管在市场上也面临着较大挑战。未来需要继续发力，此外也需要注重运营质量的提升，提升盈利水平。

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